做房产抵押贷款，银行有自己的逻辑。一段时间以来，政府类贷款不能发放，企业贷款需求减弱，银行面临“资产慌”。与此同时，个人房贷需求却十分旺盛，尤其是“房抵贷”，比按揭贷款利率更高、收益更好，银行既能扩规模，也能增收益。在这一逻辑下，银行更关心的是所抵押房产的市值，市值只要能有效覆盖贷款就足够安全，至于资金流向、借款人还款来源等，并不影响贷款安全。

    但是，“房抵贷”产生的金融风险却不可忽视。其一，对楼市，购房者普遍持有“买涨不买跌”的心态，一旦市场上出现风吹草动，房价即便下跌5%，交易量也会大幅减少，成交将变得非常困难。也就是说，“房抵贷”下的不良贷款，并不是严格按照银行预期在发生。其二，商业银行不是房地产经营商，不具备房产经营的专业能力，不能因为抵押房产升值而高枕无忧。更何况，法律法规也有明确要求。《中华人民共和国商业银行法》规定，商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产，应当自取得之日起二年内予以处分;《商业银行资本管理办法(试行)》规定，商业银行持有非自用不动产的风险权重为1250%。其三，房产是不动产，是我国居民最重要的财富，商业银行如要对房产行使抵押权，即便在所有司法手续齐备的情况下，也要考虑社会责任，顾及社会稳定，而这需要时间，意味着银行抵押权并不能按照预期顺利实现。

    对借款人来说，“房抵贷”风险不言自明。房抵贷属于典型的自加杠杆，与配资炒股无异。由于近期楼市“买了就赚”，在这种刺激下，购房者自加杠杆的投机行为被迅速放大。但加杠杆是把双刃剑，收益可以翻倍，风险也会放大。天下没有只涨不跌的市场，如果未来房价下降，在杠杆放大的情况下，购房者的房产市值会大幅缩水。对本身资金不充沛、借助“房抵贷”才有购房条件的人来说，届时为达到银行抵押率标准，要么追加抵押，要么减少贷款，要么被强行平仓，这样的事情不是没有发生过。

    一是要严格审核第一还款来源。即使升值再多，房产也是第二还款来源，借款人的第一还款来源始终是防范信贷风险的关键。银行要按照《贷款通则》规定，严格审核借款人第一还款来源，确保每月还款在家庭收入占比不高于50%，不能把还款来源的“宝”押在房产的不断升值上。同时，要严格落实受托支付，加强对资金流向监控，防止贷款资金又回流给借款人。

    二是要限制“房抵贷”的房产范围。将“房抵贷”所抵押的房产，限制于全款购买或已经还清按揭的房产，对尚未还清按揭的房产，原则上不再进行“房抵贷”业务。唯有如此，也能从源头上斩断“抵押贷款增加—房价上涨—抵押贷款增加”的恶性循环。

    三是要降低“房抵贷”的贷款额度。消费贷款一般用于教育、旅游、装修，靠“房抵贷”来购买古玩、字画、红木等奢侈品的消费者毕竟少之又少。前期，有关监管部门已经发文提示，个人消费贷款原则上不超过100万元，期限不超过10年，希望这样的措施能切实落地。

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