抵押贷款的雏形可追溯至古老的典当行，随着时代发展，逐渐演变成如今银行等金融机构抵押贷款业务。而房屋抵押贷款则是目前抵押贷款的主流，也就是借款人以已购商品房作为抵押，金融机构为借款人提供资金服务，满足其经营周转、购车消费等资金需求。

    疑问一：房屋抵押贷款后，房产还是否属于自己?
    抵押就是抵押人(不一定是债务人，但是一定是产权所有人)与债权人书面约定，不转移抵押财产占有，以其作为债权担保。若债务人违约，债权人有权依法处置该财产优先受偿。也就是说在正常债务期间，房屋所有权仍归抵押人，抵押人可正常使用、居住或出租房屋获取收益，而债权人银行仅拥有债务违约后的处置权，以及限制债务存续期间所有权的变更。什么意思呢，也就是办理房抵后，房子还是你的，你正常的使用，出租没有问题，但是不能发生产权变更。当然如果需要买卖，那么需要先解除抵押再过户。所以，即使办理了房抵，房产还是属于你本人的。

    疑问二：房子都抵押给银行了，为什么还需要看征信和流水?
    很多朋友认为，既然房子都抵押给银行了，为啥还要看征信和流水!在这儿，我们需要注意一点，房屋抵押贷款虽然抵押了房产，但是其本质依然是贷款，既然是贷款，那么放款机构在放款以前，依然会考虑归还的问题，也就是你还款意愿和还款能力的问题。银行放贷的目的是盯着你利息，并不是想要你房子，如果你征信较差，流水较低，收入能力的不足，即使办理后，后期坏账，那么银行的处理成本相对会增加所以银行依然会在意你的征信和收入情况，不过房产具有一定的价值，所以银行虽然会在意客户征信，所以相对信贷对于征信的要求相对宽松。同时部分高利率的机构是接受征信很差的客户的。

    疑问三：办理房屋抵押贷款必须要营业执照?
    目前市面上，经营性抵押贷款因为利息比房屋按揭贷低，所以很多人都在考虑办理经营贷置换按揭房贷，但是经营贷是需要营业执照的，所以很多人误以为只要需要办理房屋抵押贷款就必须要有营业执照。(按揭转经营贷，并不适合所有人，各自注意)
    这儿就需要了解房屋抵押贷款的类型区分，按照贷款用途性质：房抵贷也可分为经营性抵押贷款和消费性抵押贷款，两者在贷款的用途有着本质的区别，经营性抵押贷款的用途是用于公司(个体户)的经营周转，而消费性抵押贷款则是个人或者家庭的消费，所以经营贷是必须要执照的，而消费性质的抵押贷款则并不需要营业执照。
    这儿可能会有很多人疑问，我没有执照就不能做生意了，摆摊难道不算经营，确实摆个小地摊也算生意，但是你小地摊的经营投资成本需要几十万，甚至上百万上千万，是不是有点脱离实际了。

    疑问四：有贷款未结清房产还能不能办理抵押贷款?
    有部分客户的房产是按揭购买的房产，或者是已经办理过抵押的房产。还能不能办理抵押贷款，答案是，只要有产权证都是可以的，目前的房屋抵押贷款，按照房屋状态可分为：全款房抵押贷款以及按揭(抵押)房顺位抵押贷款：或者说，房屋一次抵押贷款和房屋顺位抵押贷款。有按揭或者抵押贷款的房产，可以直接办理房屋二次抵押贷款，也就是不结清上家按揭或者抵押的情况下，办理顺位抵押贷款。也可以办理转贷一抵，也就是以全款房的方式进件办理房屋一次抵押贷款，在新的银行办理抵押登记前，结清上家银行贷款并解除抵押即可。

    疑问五：所有的房产都可以办理房屋抵押贷款?
    房屋抵押贷款是以抵押人的房产作为债权的担保，简单的说，就是还不起债了，拿房子来抵债，那么银行也不是傻子，既然拿房子来抵债，就必须考虑房产的价值和是否能变现的问题，总不能拿一堆来住着吧。

    所以，在抵押贷款的审批中，银行会重点考察房产房产价值与变现能力，这两者主要受产权和土地性质、房价，位置、及房龄等因素影响。
    首先产权和土地性质上，银行要求具有变现能力，那么就要求是拥有清晰产权的可交易的房产，要知道我们所有的土地本质都属于国家，土地是不可交易的，土地的产权是不属于个人或者公司的，但是市场经济下，为了更好的利用土地，将土地性质分为出让和划拨。
 
   出让：出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者需向国家支付土地使用权出让金，也就是开发商向政府缴纳土地出让金获取一定年限土地使用权，具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押，土地出让多用于建设商品房等商业性质的房屋。也就是我们说的具有大产权的房产。

    划拨：政府统一规划、统筹安排的土地，无需缴纳土地出让金，地划拨主要用于公益事业用地或拆迁房、经适房等建设用地，也就是常说的小产权房
    划拨性质的房产是不能办理房屋抵押贷款的，当然土地性质可以发生改变，比如缴纳土地出让金。其次土地在在出让性质下也有所区别，分为商业用地和住宅用地，这两者都可以办理抵押贷款，但是住宅用地因为是70年产权，并且住宅的可流通性更强，市场需求更大，所以一般来说银行更接受住宅抵押，而部分如40年产权的公寓商铺等，则比较受限，即使办理，也会降低额度。