今天我们要说到的不是教你如何买房，而是教你如何拿房屋抵押贷款。

    首先我们需要先明确一下房屋抵押贷款的定义，这个和我们平时说的购房贷款是不一样的。房屋抵押贷款实际上是用客户已有的房产且已取得独立产权的房产来向银行进行抵押贷款，有区别于二手房住宅的抵押贷款，或者说一手楼的抵押贷款，这种是在客户即将要取得产权的情况下进行的贷款。

    1、贷款用途：用于支持个人购买住房以及循环使用贷款。

    2、贷款对象：年满18岁，具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

    3、贷款条件：

    (1)有合法的身份；

    (2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

    (3)有合法有效的购房合同；

    (4)以新购住房作高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；

    (5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；

    (6)能够提供贷款行认可的有效担保；

    (7)贷款银行规定的其他条件。

    4、贷款额度：高不超过所购住房价格的70%；

    5、贷款期限：一般长为30年。以新购住房作高额抵押的，有效期间起始日为《个人住房借款合同》签订日的前一日;将原在建设银行的住房抵押贷款转为高额抵押贷款的，有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日；

    6、贷款利率：贷款利率同个人住房贷款利率。

    1、贷款申请

    借款人向金融机构提出贷款用途、金额及年限时间。如果贷款申请符合此金融机构的贷款范畴，接着就需要准备相应的资料。

    2、准备贷款资料

    如果是个人房屋抵押贷款，需要提供本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证。

    如果是企业需要抵押房产，所需要提供的材料有：企业营业三证、开户许可证、企业章程、企业验资报告、购销合同，近六个月的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明（会根据不同的银行有不同的材料提供）。

    3、看房评估

    提交以上材料后，银行根据所提交的材料要对抵押的房产进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环，此环节直接决定着你的房屋抵押贷款的额度，一般来说，这次评估和市场价格会有一定的出入，因为评估机构会考虑多重因素。

    4、报批贷款

    将审贷资料还有评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。此时贷款客户一定要注意，把的资料准备齐全，如果到时候有缺少的会影响贷款进度。

    5、借款合同公证

    借款人级抵押人填写借款合同及相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

    6、抵押登记手续

    银行凭房屋权证和借款合同公证书到查拳出办理抵押登记手续。

    在办理房产抵押贷款时很多人都会想最大程度的降低贷款成本，获得更高额度的贷款。那么到底怎样办理房产抵押贷款才最划算呢？

    1、筛选利率最低的银行办理房产抵押贷款

    办理房产抵押贷款其实很简单，通过“货比三家”的方式就可以筛选出来利率最低的合适你的银行。

    但很多人又会问了，那么多银行，每家银行利率又都不同，筛选起来费时费力，对于急用钱以及“怕麻烦”的人来说，这一步就会走得很艰难了。

    其实对于急用钱的这类人而言，是可以通过咨询专业的第三方担保公司的。那么这个目的就不难达到了，专业的人做专业的事，一定能用最快的效率帮你解决问题。当然，这只是我个人的建议而已。

    2、在办理抵押房产贷款时，选择最佳的调息方式

    当出现了利率不断下降的趋势时，如果你选择的是短期贷款，那么建议在办理房产抵押贷款时选择按月调息，这样在不断降息的情况下，你在次月就能享受到最新的降息优惠，达到节省贷款成本的目的。

    但如果你选择的是较长的贷款期限（五到十年），那建议眼光放长远一点，选择按年调息，因为在接下来漫长的还款期内，可能出现的变数太多了，而央行调整利率属于大概率事件，如果出现利率上调，那也是次年一月才开始执行，相对而言这样的选择也许就是保险的了。

    3、选择最合适自己的房产抵押贷款的还款方式

    房产抵押贷款的还款方式主要分为两种，等额本金还款以及等额本息还款。

    等额本金还款是一种把贷款本金平均分摊到每个还款期，利息根据本金逐渐减少而递减。利息方面，总利息算起来相对也是比较划算的。但对于贷款人来说，前期还款压力较大。

    等额本息还款是把贷款本金和总利息的总和平均分摊到每个还款期，每个月还款金额是一样的，对于贷款人来说，还款压力不会太大。但利息方面，总利息算下来会比等额本金还款法多点。

    所以，经济能力较好的贷款人在能负担的前提下，不妨选择等额本金还款。而经济条件一般，收入均与的贷款人，就选择等额本息还款吧，因为这样相对而言压力没那么大。

    当然，办理房产抵押贷款时，大家如果想要达到利益最大化，也是可以选择咨询专业的第三方担保机构，由其为你匹配出最佳的贷款方案来选择。

    1、房产抵押需要是借款人名义的房产，如果有第三人共有，则在抵押时必须出具共有人同意抵押贷款的声明书；

    2、在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需要提交离婚协议书或法院判决书；如果离婚后单身，则需要提供离婚后未再婚证明；

    3、需要明确贷款用途。和银行进行房屋抵押贷款所取得的这笔钱的用处是受到银行约束的，并不是说你拿房产进行了抵押，这笔钱你想怎么使用都可以；法律明确规定了，房屋抵押贷款所得到的金额是不得用于炒股或炒房等投资方向，款项要做到专款专用，抵押贷款一般用于装修、留学、购买家庭大额耐用消费品等消费项目；并且此款项受到银行以及监督机构的监督，如果中途发现这个房屋抵押贷款所拨的款项有用作他用的话，银行是有权利随时对贷款进行收回。

    4、没有还清贷款的房子，是无法申请抵押贷款的。也就是说，如果房子还处于按揭状态中，该房的抵押权其实就在银行手中，虽然借款人拥有使用权，但是不具备完全产权，所以不能再次申请抵押。

    5、小产权房不具备房产抵押贷款交易的权利的。这是因为小产权房实为无产权，如遇政策性用地规划就面临灰飞烟灭的可能，因此金融机构不予对该类房产抵押贷款。

    6、和普通贷款是相同的，房屋抵押贷款是会受到个人信用的很大限制。就是说，个人信用记录是反馈以往对还款意愿的有效表达，如果个人记录上有不太好的方面，即使你的房屋本身的资质没问题，也很难拿到银行的拨款。

    1、房龄太久、面积过小的二手房

    银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，各个银行对二手房抵押贷款的条件并不太相同，大部分的限制还是在房龄和面积上。一般房龄在20年以上,50平方米以下的二手房,许多银行是不予放贷的。

    2、权属有争议的房子

    权属有争议、被依法查封、扣押、监管等。这里有个比较特别的情况需要强调一下：

    如果是夫妻或朋友房产共有的情况下，单方面能否对房屋进行房产抵押贷款？

    在法律上建议，如果是按份共有人以其名下共有财产当中所享有的份额进行设定抵押的，这个抵押一般会认定为有效的；如果是按份共有人以共有财产进行抵押，未经其他共有人同意的，这个抵押往往是无效的；但是法律上还有另外一个规定，如果其他共有人知道或者应该知道，而未提出异议的，会视为默许同意，这个抵押是有效的。根据婚姻法的解释，夫妻双方如果因为日常生活需要，对其共同财产进行抵押处理等决定的，夫妻双方应该协商而取得一致意见，而他人或者作为善意第三人是有理由相信这个抵押行为是夫妻双方共同意思表达，而另一方不得以不同意或者不知道为由来对抗善意第三人。

    3、未结清贷款的房子

    法律规定不得2家银行获同一所房屋的他项权。即抵押款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。

    4、违章建筑

    违章或临时的建筑物是不能用于抵押贷款的。

    5、部分已购公房

    已购公房中有两种情况不能办理抵押款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押款；另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。

    6、未取得房产证的小产权房

    对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没所有权，没有取得此套房产的产权证书，小产权房实为无产权，如遇政策性用地规划就面临灰飞烟灭的可能，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押款，比如农村自建房。

    7、未满5年的经济适用房

    回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，银行无法取得他项权利证，同样无法办理抵押款。

    8、文物保护建筑

    列入文物保护建筑和具有重要纪念意义的建筑物都不得用于房屋抵押。

    9、拆迁范围内的房子

    比如说房子上有“拆”字的，依法列入拆迁范围的房屋不得用于抵押。

    10、公益用途房屋

    有关规定，学校、幼儿园、医院等公益为目的的公益设施，不论属于事业单位、社会团体或个人都不得用于抵押。

    最后补充一点，除了以上几种房产不可用于房屋抵押贷款，还有一种受到一定限制的房产，即享有国家优惠政策购买的房产，通常不能够用来全额抵押，其抵押额度以房地产权益人可以处分或者收益的份额比例为限。

    房产抵押贷款可以一时间获得大量的现金，但是我们也要遵守规则按时还款，才能避免一些不必要的麻烦。