公积金期房贷款有风险-廊坊信用贷款
摘要：公积金期房贷款有风险-廊坊信用贷款
公积金期房贷款有风险-廊坊信用贷款
一、公积金期房贷款的风险
（一）承担担保责任的开发商。因开发商原因造成贷款抵押物难以落实，带来贷款潜在风险的因素为：一是欠费或违规。开发商因拖欠物业维修基金或规划用地红线越位等原因，在建楼盘竣工后，未能通过商品房综合验收，使购房人不能按时入住或入住后无法办理房屋所有权证；二是不能及时撤消土地抵押登记，因而不能办理房屋抵押登记手续；三是楼盘不能按期竣工。开发商因自有资金拥有率较低加上在建楼盘滞销、筹资困难等原因，无法按期竣工，严重时会造成“烂尾楼”。
（二）承担还贷义务的借款人。因借款人原因，造成贷款抵押物难于落实，带来潜在风险的因素为：一是缺乏诚信，履行合同意识不强。楼盘竣工交付使用后，部分购房人有意拖延，不愿在借款合同约定的时间内办理房屋抵押登记；二是拖延尾款结清时间。部分购房人不急于入住，留有部分尾款未付，住房竣工后，有意拖延与开发商结清房款的时间，造成楼盘竣工后买卖双方无法结算；三是交易纠纷影响。购房人在购买期房时，接受的是楼盘图纸信息，而开发商为了促销需要，常会出现图纸信息与实物不对称，使购房人的期望值未能实现，觉得上当受骗，产生后悔心理，擅自违约造成贷款逾期；楼盘竣工交付时，买卖双方很容易就住房结构、小区配套设施等产生纠纷，影响房屋抵押登记手续的办理。
（三）承担贷款风险的公积金中心。由于公积金中心对期房贷款存在的各种风险估计不足，未能落实相应的跟踪管理措施，造成贷款抵押物难于落实，带来潜在风险的因素为：一是贷前调查认证不够，轻信开发商承诺。一旦发生借款人或担保方违约，给举证维权、处置资产带来难度；二是重贷前调查认证、轻贷后跟踪落实。贷前调查认证工作做的比较全面，但忽视了贷后及时落实抵押物。因期房贷款量大面广，贷后落实抵押物工作琐碎，能拖则拖，加上借款人按期还贷，极易疏忽，直至发生贷款逾期，需要处置时才发现抵押物尚未落实，甚至个别已将住房转让他人，再去追究担保方责任，发现担保方已歇业走人，担保合同成为空纸一页。
（四）承担公积金贷款金融业务的受托银行。经了解，商业银行在开展个人期房按揭贷款业务中，同样存在着“重贷前调查认证、轻贷后跟踪管理”的现象，期房竣工后，落实贷款抵押物时间拖得很长，遗留问题较多。特别是公积金贷款风险由公积金中心承担，银行的配合与重视程度更是低于自营性个贷业务，在跟踪落实期房贷款抵押物工作上存在的问题更多。
二、如何防范公积金期房贷款的风险
（一）组织力量对已发放公积金期房贷款的抵押物落实情况进行集中清理。
《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。此条规定了预告登记失效的两种情形。第一种情形是债权消灭，如：预购人向开发商预购商品房，双方签订购房合同后成为债权债务关系，但债权的消灭可以基于解除合同或债务人履行债务使债权归于消灭。第二种情形，是预告登记的时限规定，即自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记丧失阻却登记义务人转让不动产的法律效力。 再者，《物权法》对于“能够办理登记”的时间起算点如何认定较为模糊。针对期房公积金贷款已发放数年、量大面广的实际，公积金中心应组织力量进行集中清理，并采取相应措施，限期落实所有贷款抵押物。只要管理中心执管住房贷款的《房屋他项权证》，那么在此期间借款人因各种原因发生贷款逾期不还，管理中心就有处分“抵押物”的底线，保证了中心资金不受损失。
（二）建立期房贷款担保认证制度。
建立期房贷款担保认证制度对防范贷款风险相当重要，一般期房备案资料审查只处于担保认证的初期阶段，单凭一两个人的调查是无法很好完成担保认证的。建议建立专门的公积金担保认证体系（包括相应的机构、政策和规范、详细的工作程序等）或者依托银行进行相关的认证工作。期房贷款担保认证制度应包括对借款人所购楼盘开发情况和销售前景的调查认证、对承担期房贷款担保责任的开发商整体情况的调查认证、签订担保合作协议的执行情况、开发商的遵法守规和信誉等级等内容。在开展调查认证时既要验证书面文件、财务报表，又要深入施工现场实地察看。
（三）建立期房贷款担保保证金制度。对银行贷款保证金的调查证明，收取担保保证金能够更有效、及时地督促开发商履行担保职责，一旦发现担保方或借款人违约，公积金中心可在保留追索权、停止发放公积金贷款的前题下优先划扣保证金，用于弥补可能发生的贷款损失。
（四）完善个人信用评定操作办法。信用评定采用记分的办法，个人公积金贷款金额对应信用分值。一是解决了公积金贷款实践过程中信用评估评定标准理解不统一的问题。二是解决了软信用（实际调查）和硬信用（个人征信报告）集中综合评定的问题。
（五）建立期房贷款跟踪管理情况报告制度。必须密切关注预售楼盘的预售情况，特别是以土地或在建工程抵押的预售楼盘，一旦出现较大风险（如银行进行抵押起诉）时停止向该楼盘继续发放公积金个贷。同时严格督促房地产开发公司履行双方签订的《合作协议》，在住房竣工交付使用后的6个月内办妥预售楼盘公积金贷款住房的抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交管理中心执管。以此解除房地产开发公司的阶段性连带保证责任，退回其所交纳的履约保证金，否则应将保证金作违约赔偿金，并保留继续追索权。
